- анализ на имота;
- проверка на устройствените показатели;
- предпроектни проучвания;
- консултации относно възможностите за застрояване;
- изготвяне на инвестиционно/проектно задание;
- архитектурни концепции;
- идейни разработки.
01 · Инвестиционно проектиране
От намерението до координиран проект.
Инвестиционното проектиране обхваща разработването на проектната документация — от предпроектните проучвания и заданието до изработването на инвестиционен проект за съгласуване и издаване на разрешение за строеж.
За строежите, за които ЗУТ изисква изработване и одобряване на инвестиционен проект, той е основният технически документ за издаване на разрешение за строеж и за изпълнение на строителството. Проектът обединява частите, разработени от правоспособни проектанти, които описват бъдещия обект в неговата цялост — архитектура, конструкция, инсталации, безопасност и връзка с околната среда.
Как работи
Архитектурата задава пространствената логика. Конструкцията, инсталациите, безопасността и енергийната ефективност я превръщат в координирана, изпълнима и законосъобразна система.
01Идея
02Прединвестиционно проучване
03Идеен проект
04Технически проект
05Работен проект
06Разрешение за строеж
07Строителство
Обхват
Конкретните фази, проектни части и административни действия се определят според вида, категорията и обхвата на съответния строеж.
02 · Обхват
Три етапа на разработване на инвестиционен проект
Обхватът е организиран в три последователни етапа, които заедно изграждат цялостния инвестиционен процес.
- част Архитектура;
- част Конструкции;
- част ВиК;
- част Електро;
- част ОВК;
- част Геодезия;
- част Геология;
- част Енергийна ефективност;
- част Пожарна безопасност;
- План за безопасност и здраве;
- План за управление на строителните отпадъци;
- Вертикална планировка;
- Паркоустройство и благоустройство;
- други проектни части според спецификата на обекта.
- преустройства;
- реконструкции;
- надстрояване и пристрояване;
- смяна на предназначение;
- архитектурни становища;
- конструктивни становища;
- експертни оценки и технически анализи;
- изработка на технически паспорти на сгради.
03 · Кога е необходима
Когато намерението трябва да стане законен и изпълним строеж.
Разработването на инвестиционен проект е необходимо при:
ново строителство — жилищни, търговски, административни, производствени и други сгради;
преустройство и реконструкция на съществуващи сгради;
надстрояване и пристрояване;
смяна на предназначение на обект или част от сграда;
изграждане на инфраструктурни обекти — пътища, мрежи, съоръжения;
всички случаи, в които по реда на ЗУТ се изисква разрешение за строеж.
Свързано направление
За преустройства, реконструкции, надстрояване, пристрояване, смяна на предназначение и технически паспорти вижте Специализирани проектантски услуги.
Всяка част следва общата проектна логика.
Процесът е последователен: започва с реалните условия на имота, преминава през заданието и архитектурната концепция и завършва с координирана документация за одобрение.
Предпроектно проучване
Всичко започва с доброто предпроектно проучване — анализът на имота, техническата инфраструктура, геологията и съществуващите сгради, които вече разгледахме подробно в Прединвестиционния етап. Без тази основа, останалото е строене на пясък.
Виза за проектиране
В зависимост от устройствената основа и конкретния строеж може да бъде необходима виза за проектиране по чл. 140 или чл. 140а ЗУТ.
Концептуален проект
Преди старта на работното проектиране препоръчваме разработването на концептуален проект — предварителна архитектурна разработка, която служи като задание за работа. Тя дава яснота на всички участници в процеса — какво се строи, как е организирано пространството, какви са параметрите. Това спестява многократни корекции по-късно и е особено ценно при по-сложни обекти или когато са включени съинвеститори.
Архитектура и координация
Архитектурната част е фундаментална и водеща — тя определя функцията, пространствените връзки, пътеките на движение, слънчевата ориентация и обемното решение. Тя е основата, върху която се надгражда всяка следваща проектна част: конструкцията следва архитектурата, инсталациите следват конструкцията, а енергийната ефективност и пожарната безопасност обхващат целия обект като система.
Съгласуване и внасяне
След завършване на проектната документация се изпълняват приложимите съгласувания и комплектът се подготвя за оценка за съответствие и одобрение по реда, определен за конкретния строеж.
Оценка за съответствие
Оценката за съответствие се извършва по приложимия за съответната категория и вид строеж ред съгласно чл. 142 ЗУТ.
05 · Координация
Проектът работи само когато частите работят заедно.
Всяка специалност решава различна задача, но всички решения трябва да бъдат синхронизирани с архитектурната концепция, конструкцията и техническите изисквания на обекта.
Архитектура
Функция, пространствени връзки, движение, ориентация и обемно решение.
Конструкция
Носеща система, съобразена с архитектурата, геологията и реалното изпълнение.
Инсталации
ВиК, електро и ОВК решения, координирани с пространството и конструкцията.
Безопасност и ефективност
Пожарна безопасност, енергийна ефективност и изисквания, които обхващат целия обект.
Реален проектен пример
Документацията като част от самия проект.
PROMENADE VILLAS показва как архитектурата, конструкцията, инсталациите и теренът се разработват и координират в един инвестиционен проект. Публичните копия са обезличени.
06 · Основа за одобрение
Документи, нормативна рамка и критични рискове.
Необходимата документация и нормативните изисквания се определят според вида, категорията и спецификата на строежа.
01Какви документи са нужни
- Нотариален акт или предварителен договор за имота;
- Задание за проектиране, утвърдено от възложителя;
- Скица на имота и геодезическо заснемане от правоспособен геодезист;
- Виза за проектиране — когато се изисква по чл. 140 или чл. 140а от ЗУТ;
- Геоложки доклад от инженерно-геоложко проучване;
- Изходни данни от ВиК оператора и електроразпределителното дружество;
- Технически паспорт на съществуващата сграда (при преустройство или реконструкция);
- Екзекутивна документация на съществуващ обект (ако е налична);
- Решение по ОВОС или становище на РИОСВ (при необходимост);
- Други изходни данни според спецификата на обекта.
02Приложима нормативна база
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 139–145 (инвестиционен проект и разрешение за строеж), чл. 140 и 140а (виза за проектиране), чл. 142 (оценка за съответствие);
- Наредба № 4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти;
- Наредба № 7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони;
- Наредба № 5 за техническите паспорти на строежите;
- Наредба Iз-1971 за строително-технически правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар;
- Наредба № 7 за енергийна ефективност, топлосъхранение и икономия на енергия в сгради;
- Еврокодове — при конструктивното проектиране;
- Приложими БДС стандарти според вида на обекта.
03Най-чести проблеми и рискове
Един от най-честите проблеми е лошата координация между проектните части — когато всяка се изработва изолирано, без синхрон с останалите. Резултатът са колизии между конструкцията и инсталациите, несъответствия между архитектурното и конструктивното решение, или пожарни изисквания, които не са отразени навреме.
Друг сериозен риск е непълнотата на проекта — липсващи части или недостатъчно разработени детайли могат да забавят оценката за съответствие, да доведат до отказ за издаване на разрешение за строеж или да създадат проблеми по време на строителството.
Късното изясняване на изходните данни и условията за присъединяване към техническата инфраструктура може да наложи съществени промени в проекта.
07 · Какво включва нашата работа
Единен екип. Един координиран процес.
Поемаме както разработването на проектните части, така и координацията между специалистите и последващите административни стъпки, когато са включени във възлагането.
Всички необходими проектни части
Ние проектираме всички части на инвестиционния проект и ги координираме помежду им — когато екипът е наш, ние водим целия процес от началото до края. Архитектурната и конструктивната част разработваме самостоятелно; останалите части — ВиК, Електро, ОВК, Геодезия, Геология, Енергийна ефективност, Пожарна безопасност — в координация с правоспособни проектанти партньори, с които работим като единен екип.
До разрешението за строеж
При желание на клиента можем да поемем и цялостното управление на процеса — включително приложимите съгласувания, оценката за съответствие и процедирането до издаване на разрешение за строеж. Тази дейност се възлага отделно и е представена подробно в Проект мениджмънт и инвеститорски контрол.
Професионален подход
При необходимост разработваме самостоятелно архитектурната или конструктивната част на проекта. Предпочитаме обаче комплексния подход, защото той осигурява по-добра координация между проектните части, ясно разпределение на професионалната отговорност и по-високо качество на крайния резултат.
Проектен пример · Atrium House
Архитектурата като цялост.
Доброто проектно решение не разделя фасада, конструкция, светлина, материали и вътрешно пространство на независими части. Atrium House е пример за последователна архитектурна концепция, която преминава от обема и двора към материалите и атмосферата на интериора.
Вижте проекта отвътре Услуга · Интериорен дизайн
08 · Какъв резултат получава клиентът
Проект, готов за одобрение и реализация.
Клиентът получава координиран инвестиционен проект по необходимите за конкретния строеж части — подготвен за приложимия ред за оценка за съответствие, одобрение и издаване на разрешение за строеж. Съгласуванията и административните действия се изпълняват, когато са включени в договорения обхват.
Преминете към следващата стъпкаСвържете се с нас
Планирате нов инвестиционен проект?
Нека обсъдим възможностите на Вашия имот и необходимия обхват на проектантските услуги. След първоначален анализ ще предложим подходяща стратегия за развитие на проекта.
Bulgarian 
English